不動産売却時に売却価格を決める要素はいくつかありますが、なかでも建物部分の資産価値がどの程度あるかが重要な点のひとつです。
不動産の資産価値を決めるには「耐用年数」と呼ばれる基準を利用しますが、この耐用年数にはいくつかの種類があります。
この記事では、耐用年数がどのようなものかをご紹介したいと思います。
不動産売却における耐用年数とは
耐用年数とは、不動産において築年数経過とともに現れる資産価値の減少を表す指標です。
これには基準とするものの違いより、次の3種類があります。
●物理的耐用年数：建築物の劣化により使用できないとされるまでの年数
●法的耐用年数：公平な指標とするために国が設定している年数
●経済的耐用年数：物の価値がなくなるとされている年数
物理的・経済的耐用年数はともに「使用できなくなる」「物の価値がなくなる」としていますが、いずれも実際に使用できないわけではありません。
そしてどの不動産にでも公平性を保つため、基本的には法定耐用年数が利用されています。
建物構造別の耐用年数について
耐用年数は「建物」部分にのみ適用される指標ですが、建物構造によってその法定耐用年数は異なります。
それぞれの建物構造によるその年数は以下のとおりです。
●一戸建て：新築木造は22年、中古は「（法定年数－築年数）＋築年数×20%」で算出
●マンション：建築から47年（新築・中古ともに共通）
●木造アパート：20年
建築に使用されている資材やその構造により、耐用年数はこれほど異なります。
またマンション価格が下落しにくいと言われる理由のひとつには、売却価格の指標となる法定耐用年数が長いことも影響しています。
木造は鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造と比較して、耐久性が劣るのは想像にたやすいことでしょう。
なかでも木造アパートの場合は木骨モルタル造のケースがあるため、さらに耐用年数が短く設定されています。
この場合、不動産売却時の価格が低くなる可能性が高いことは注意しておきましょう。
不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係性とは
減価償却とは、不動産を購入した時点の価格をある一定年数で均等割し、毎年の必要経費としての計上が認められている費用です。
不動産売却時には、減価償却費を必要経費として計上することが認められています。
減価償却費の計算方法は、以下となりますので一度算出してみましょう。
建物部分の費用×（減価償却資産の償却率表により定められた）償却率
償却率は耐用年数ごとに異なりますので、必要経費と認められる額も耐用年数が大きく関わっていることがわかります。
このことからも、資産価値は売却価格だけではなく必要経費として認められる額にも影響します。
まとめ
不動産売却における耐用年数とは何か、減価償却とはどのような関係があるのかをご紹介しました。
耐用年数がわかるとある程度の売却価格がわかります。
しかし、正しい売却価格を知りたい場合は、ぜひ不動産会社に相談してください。
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