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賃貸物件における「瑕疵物件」とは?物理的・心理的瑕疵についてご紹介!

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賃貸物件における「瑕疵物件」とは?物理的・心理的瑕疵についてご紹介!

賃貸物件における「瑕疵物件」とは?物理的・心理的瑕疵についてご紹介!

不動産売買・賃貸について調べていて目にすることのある「瑕疵物件」とはいわゆる訳アリ物件のことです。
訳アリ物件というと多くの人は事故物件をイメージすると思います。
不動産売買・賃貸における瑕疵物件とは単なる事故物件だけではなく、他にもあまり知られていないケースもあります。
今回はそんな瑕疵物件について解説します。

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瑕疵物件とはそもそも何なのか

イメージするのは、テレビ番組で取り上げられるような事故物件ではないでしょうか。
しかし、本来は不動産売買・賃貸における「瑕疵」とは、その物件が本来備えるべき品質や性能などに対して、欠陥や不具合がある状態のことを指します。
瑕疵には大きく、物理的瑕疵と心理的瑕疵があります。
物理的瑕疵と心理的瑕疵、いずれにしても注意をしなくてはならないのは、売主自身が把握している瑕疵をきちんと告知をしておかないと売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるということです。
そのため、売主は買主に瑕疵についてしっかりと伝えておく必要があります。
それでは以下で物理的瑕疵と心理的瑕疵について、それぞれ説明します。

物理的瑕疵物件とはどういったものなのか

物理的瑕疵とは、不動産が負っている物理的な欠陥・問題のことを指します。
建物の瑕疵では、雨漏りや床の傾き、シロアリ被害などが代表的なものとして挙げられます。
土地の瑕疵では、土壌汚染や地中にある障害物などがあります。
物理的瑕疵の特徴としては、目に見て分かるものが大部分を占めるという点です。

心理的瑕疵物件とはどういったものなのか

心理的瑕疵とは、自殺や殺人などといった、その物件で過去に起きた出来事が原因で嫌悪感・不快感を感じたり、取引をする人が本来の住み心地を損なってしまっている状態のことを指します。
たとえば、物件内で自殺や殺人事件が起きた場合や、火災や陰惨な事故・事件が心理的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵は過去に生じた事象が原因であるため、物理的瑕疵とは性質が異なってきます。
心理的瑕疵は時間の経過とともに嫌悪感が薄れていく「時間希釈」と呼ばれる特性があります。
とはいえ、心理的瑕疵には何年経過すれば告知をする必要がなくなるといった明確な基準はないため、注意が必要です。

まとめ

今回は、物理的瑕疵と心理的瑕疵のある賃貸物件について解説しました。
とくに心理的瑕疵の告知については、国土交通省がガイドラインを公表しているため、本記事で概要を理解していただき、より詳しく知りたい方はガイドラインも確認してみてください。
私たち宇野商事(株)は、京都市を中心とした物件を数多く取り扱っております。
賃貸物件や、売買物件を取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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